Что проверить до сделки, чтобы не купить чужие проблемы: участок и документы, фундамент, стены, кровля, инженерка и скрытая сырость.
3 июля 2026 г.
Источник: Бор Строй.
Продавец показывает дом с лучшей стороны и зовёт смотреть в сухой солнечный день. Задача покупателя — увидеть то, что обычно прячут: движение фундамента, протечки, сырость и проблемы с документами. Ниже 27 пунктов по группам — пройдите их до внесения аванса.
Участок и документы (1–5)
Границы по факту совпадают с межеванием: забор не заезжает на соседей, углы участка выносятся по координатам.
Категория земли и вид разрешённого использования допускают жилой дом (ИЖС или садовый участок под капитальный дом).
Дом стоит на кадастровом учёте и зарегистрирован — не «самострой», который придётся узаконивать.
Свежая выписка ЕГРН: нет арестов, залога, обременений и чужих долей.
Кто был прописан и не участвовал ли в покупке материнский капитал или несовершеннолетние — это риск оспаривания сделки.
Фундамент и цоколь (6–9)
Трещины на цоколе: тонкие волосяные не страшны, а раскрытые и ступенчатые — признак того, что фундамент двигается.
По периметру есть отмостка с уклоном от дома — иначе вода подмывает основание.
В подполье есть продухи и нет запаха сырости и плесени.
Цоколь сухой, без белых высолов и тёмных пятен грибка.
Стены и фасад (10–12)
Трещины на стенах, особенно по углам и над окнами и дверями — смотрите, не заклеены ли они свежей краской.
Геометрия стен: нет выпучиваний и завалов (проверяется взглядом вдоль стены).
Следы косметического ремонта поверх проблемных мест — свежее пятно отделки часто прячет трещину или протечку.
Кровля и чердак (13–16)
Скаты без волн и провисов, конёк ровный, кровельный материал без ржавчины и сколов.
На чердаке — подтёки на стропилах, тёмные разводы и плесень: главный индикатор протечек.
Утеплитель сухой и не слежавшийся, под ним есть пароизоляция.
Водостоки и снегозадержатели на месте и не забиты листвой.
Окна, двери, сырость (17–20)
Окна нормально открываются и закрываются, между стеклопакетами нет конденсата — запотевание внутри стеклопакета значит, что он негерметичен.
Двери не клинит и не перекашивает — перекос дверей косвенно выдаёт движение дома.
Пятна и разводы на потолке и в углах комнат — протечки сверху или конденсат от плохой вентиляции.
Запах сырости и плесень в углах и за мебелью — проверьте самые холодные наружные углы.
Инженерные системы (21–26)
Электрощит с автоматами и УЗО, вводной кабель достаточного сечения, нет открытых скруток.
Вода: откуда (скважина, колодец, централизованно), какое давление, не идёт ли ржавая вода после открытия крана.
Канализация: септик или центральная, как и кем обслуживается, нет ли запаха.
Отопление: возраст котла, давление в системе по манометру, все радиаторы прогреваются равномерно.
Вентиляция: поднесите лист бумаги к решётке в кухне и санузле — есть тяга или нет.
Газ (если подведён): исправность оборудования и наличие документов на подключение.
Когда осматривать (27)
Лучший момент для осмотра — в дождь или сразу после него и не в разгар лета: сырость, протечки кровли и работа водостоков видны отчётливее, а зимой сразу понятно, где дом промерзает.
Что делать с находками
Мелочи (отмостка, водостоки, косметика) — повод для торга. Трещины с раскрытием, мокрый подпол, конденсат в стеклопакетах и следы движения фундамента — повод либо серьёзно снижать цену, либо звать на осмотр специалиста с тепловизором и влагомером до сделки, а не после.
